Documentos para alugar um apartamento: o que os alemães pedem
O que comprovar, como se candidatar, o que esperar na visita e quanto custa entrar — mesmo sem histórico de crédito alemão. O guia honesto de quem já passou por isso.
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Por que alugar na Alemanha é difícil para estrangeiros
Antes de mais nada, um aviso honesto: alugar na Alemanha é competitivo, e mais ainda nas grandes cidades — Munique, Frankfurt, Berlim, Hamburgo. Há muita procura e pouca oferta.
Os proprietários costumam preferir inquilinos com contrato de trabalho permanente e passaporte alemão. Isso, na prática, coloca o estrangeiro recém-chegado em desvantagem — você ainda não tem histórico de crédito local nem, muitas vezes, contrato fixo.
Mas é possível. Com a preparação certa, milhares de brasileiros conseguem — e este guia é exatamente sobre essa preparação.
Próximo passo: aceite que vai precisar de mais tentativas do que um local — e prepare a documentação para compensar a desvantagem inicial.
Documentos que os alemães pedem
Esta é a pasta que separa quem é levado a sério de quem é ignorado. Tenha tudo pronto, em PDF, antes de começar a procurar:
- Selbstauskunft (SCHUFA) — o comprovativo de crédito, o documento mais importante. É gratuito uma vez por ano, solicitado em meineSCHUFA.de. Peça assim que chegar.
- Comprovativos de renda — os últimos 3 contracheques (Gehaltsabrechnungen). Para estudantes: comprovativo da conta bloqueada (Sperrkonto) e/ou do auxílio de estudo.
- Contrato de trabalho ou comprovativo de matrícula (Immatrikulationsbescheinigung).
- Documento de identidade ou passaporte.
- Autorização de residência (Aufenthaltserlaubnis), para estrangeiros.
- Declaração de inexistência de dívidas de aluguel (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung), do último senhorio — quando você já tiver uma.
- Fiador (Bürgschaft) — um fiador na Alemanha. Nem sempre exigido, mas é um forte ponto a favor.
Próximo passo: solicite a SCHUFA e organize todos os documentos num único PDF, prontos para enviar no minuto em que um anúncio aparecer.
Como é a Selbstauskunft e por que importa
A SCHUFA é o histórico de crédito alemão. É o que o senhorio olha para decidir se você é um risco — e entender como ela funciona muda o jogo.
O que está nela
Basicamente: créditos, contas bancárias e eventuais atrasos ou faltas de pagamento.
Recém-chegado = SCHUFA vazia = bom
Aqui está a boa notícia: quem acabou de chegar tem uma SCHUFA vazia — e isso é positivo, porque significa que não há nenhum registo negativo. Você parte do zero, não do negativo.
O que gera registo negativo
Contas não pagas, cobranças que vão para empresas de recobro (Inkasso), insolvência. É isto que você quer evitar a todo o custo.
Próximo passo: abra uma conta bancária local e configure pagamentos automáticos das contas fixas — é assim que se mantém a SCHUFA impecável.
Como encontrar apartamento
Saber onde procurar — e como se apresentar — faz mais diferença do que a sorte.
Onde procurar
- Portais: ImmobilienScout24, ImmoWelt e — para quartos em apartamento compartilhado — WG-Gesucht.
- WG (Wohngemeinschaft) como porta de entrada: mais barato, normalmente sem exigir SCHUFA e mais fácil de conseguir do que um apartamento inteiro. É o melhor começo para a maioria.
- Contato direto com o senhorio sempre que possível — sem imobiliária, a comissão de corretagem some.
A candidatura por e-mail
Monte uma "Bewerbungsmappe": uma carta de apresentação em alemão + todos os documentos em PDF, prontos para enviar de uma vez.
Próximo passo: comece pela WG para garantir um endereço — e procure o apartamento inteiro depois, já com SCHUFA e histórico locais a teu favor.
O que esperar na visita (Besichtigung)
A visita é uma entrevista disfarçada. O senhorio está te avaliando tanto quanto você ao apartamento.
- Chegue pontualmente. Na Alemanha, pontualidade é respeito — e atrasar-se já te tira pontos antes de dizer uma palavra.
- Leve os documentos impressos. Entregar a pasta ali, na hora, mostra preparo e seriedade.
- Faça as perguntas certas: os custos adicionais (Nebenkosten — aquecimento, água, luz) e a caução (Kaution — no máximo 3 meses de aluguel).
O contrato (Mietvertrag)
É em alemão. Os pontos mais importantes para conferir: a duração, o prazo de aviso prévio (Kündigungsfrist — geralmente 3 meses) e os custos adicionais (Nebenkosten).
Próximo passo: prepare 2–3 perguntas sobre Nebenkosten e Kaution para fazer na visita — e leve a pasta impressa em todas elas.
Kaution e primeiros meses — o que custa
Entrar num apartamento na Alemanha exige um desembolso inicial grande. Planeje-o com antecedência para não ser pego de surpresa.
- Kaution (caução): 2 a 3 meses de aluguel. É devolvida no fim do contrato, se não houver danos.
- Primeiro aluguel adiantado.
- Comissão de corretagem, eventualmente. Desde 2015 vale o "Bestellerprinzip": quem contrata o corretor é quem paga — normalmente o senhorio.
Na prática, prepare-se para desembolsar 3 a 4 meses de aluguel de uma só vez na entrada.
Aluguéis médios (frio, 2026)
| Cidade | Aluguel médio (frio, por m²) |
|---|---|
| Munique | ~20 €/m² |
| Frankfurt | ~16 €/m² |
| Berlim | ~14 €/m² |
| Leipzig | ~9 €/m² |
Próximo passo: calcule 3–4 aluguéis da sua faixa + Nebenkosten e tenha esse valor reservado antes de começar a procurar a sério.
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de cada etapa?
Este é um dos guias gratuitos. No curso completo, cada etapa vem com modelos, checklists e exemplos reais — inclusive a carta de candidatura em alemão.